Na co si dát pozor při pronajímání bytu

Stali jste se vlastníky investičního bytu a možná máte pocit, že to nejtěžší - tedy koupě bytu, je za vámi. Stejně důležité jako výběr správného bytu je však jeho příprava na pronájem. Tedy vhodné opravy/úpravy, kvalitní nájemní smlouva, určení správné výše nájmu, pojištění nemovitosti a samozřejmě nalezení toho nejlepšího nájemce. S tím vším vám v následujících odstavcích poradíme a vy tak budete mít jasno, na co si dát pozor.

Pronajímat sám nebo přes realitku?

Rekonstrukce 

Než se pustíte do samotného pronajímání, je třeba byt řádně opravit. U vizuální stránky se držte jednoduchosti. Ne každý má stejný vkus jako vy, proto je nejlepší nechat stěny vymalované na bílo a u dalších prvků rovněž volit neutrální barvy. Byt bude jednak působit čistěji a luxusněji a navíc tak při pronájmu bytu dáte nájemníkovi prostor k vlastní fantazii. Do smlouvy si však nezapomeňte dát klauzuli, že byt musí být při ukončení nájmu vrácen v původním stavu, tedy i vymalován ve stejných barvách. 

Pokud je v bytě nutné udělat větší rekonstrukci a vy nejste zrovna domácí kutil/ka, svěřte vše raději do rukou odborníků. Pokud máte v plánu spravovat více bytů k pronájmu a všechny jsou v jedné oblasti, je ideální najít si řemeslníky, kterým budete důvěřovat a kdykoliv se na ně budete moct obrátit. 

Vybavení bytu

Z naší zkušenosti doporučujeme byt pronajímat spíše nezařízený. Nemusíte řešit opravy pro další nájemníky a málokdy se zvýšení nájmu u vybaveného bytu podaří tak, aby návratnost investice nebyla příliš dlouhá. Dost často se stává, že nájemníci už nějaký svůj nábytek mají nebo si chtějí bydlení zařídit podle svého - například potřebují dětský pokoj a vy máte místnost zařízenou jako pracovnu. Poté vám nebo jim vzniká problém, co se stávajícím vybavením. 

Ze zákona musí být v bytě základní vybavení koupelny, záchodu a kuchyně - kuchyňská linka a sporák. Tady dbejte na to, aby zmíněné věci odpovídaly kvalitě celého bytu. Cena za kuchyňskou linku u bytu za 5 000 000 Kč by měla být podstatně vyšší než u bytu za 900 000 Kč. 

Fotografie

Jakmile je byt připravený, důležité jsou kvalitní fotografie, které vám byt “prodají” na inzertních portálech. Lidé nakupují (v našem případě pronajímají) očima a pokud máte fotografie zdůrazňující všechny přednosti bytu, můžete tak výrazně zkrátit dobu, kdy budete hledat správného nájemníka. Na toto téma budeme v budoucnu psát samostatný článek.

Inzerce

Cílem našeho kurzu je naučit vás, abyste si zvládli byt sami koupit, správně upravit a následně i pronajímat a spravovat. Pokud všechny tyto činnosti svěříte do rukou jiných lidí (realitní kanceláře, správců, architektů…), návratnost vaší investice bude mnohonásobně delší, protože budou přibývat další a další náklady. 

Pokud již máte vhodné fotografie, naučíme vás napsat přesvědčivý inzerát, vybrat nejlepší inzertní servery, připravit se na prohlídky se zájemci - tedy kompletní návod, jak postupovat při pronájmu bytu a samozřejmě, na co si dát pozor při pronájmu bytu. Kurz je sepsán na základě našich dlouholetých zkušeností s pronájmem bytů a "radil" nám samozřejmě i občanský zákoník. Pokud už máte zkušenost s pronajímáním vašich nemovitostí s realitní kanceláří, uvidíte, že ušetříte nemalé peníze a v konečném důsledku i čas. Vše budete mít totiž pevně v rukou svých nebo vašeho vlastního týmu. 

Jak určit výši nájmu?

Inzerovat ovšem nemůžete bez určení měsíčního nájmu. Cílem je pronajmout nemovitost za co nejvyšší cenu. Zohlednit musíte tyto parametry nemovitosti:

  • lokalitu
  • velikost
  • stav
  • vybavení

Nejjednodušší je najít v dané lokalitě stejně velké byty/nemovitosti, které mají i podobné vybavení a porovnat ceny bydlení. 

TIP: Na prvních 14 dní zvyšte cenu, kterou jste si určili, o 10-15 %. Pokud bude byt někomu vyhovovat velikostí, polohou nebo bude potřebovat bydlet rychle, může být ochotný zaplatit i toto nájemné. Když se tak nestane, snižte cenu na průměr.

Energie a služby

Nastavení záloh na služby a správnou formulaci v nájemní smlouvě probereme v samostatném článku. U energií doporučujeme zvolit variantu, kdy má nájemce vlastní smlouvy s dodavateli a jde to mimo nájemné. V tomto případě si pronajímatel ušetří spoustu starostí s vyúčtováváním, vracením přeplatků, či vymáhání nedoplatků.

Připravte si kvalitní nájemní smlouvu

Dvakrát měř, jednou řež. To u nájemní smlouvy platí dvojnásob. Špatně připravená dokumentace vás totiž může stát, v případě problémového nájemníka, nemalé problémy - peníze, čas a v neposlední řadě i nervy. Pokud si říkáte, že “na netu” je spousta vzorů smluv zdarma, před tímto postupem vás varujeme. Chcete-li být skutečně profesionálním investorem, řádné nájemní smlouvy jsou jedním z nejdůležitějších bodů celého procesu. Pak můžete být jako pronajímatel klidný. Nájem bez písemné smlouvy je v dnešní době holým nesmyslem.

Právní služby

V tomto případě rozhodně doporučujeme využít služeb profesionála. V našem kurzu “Staň se profesionálním investorem do bytů na pronájem” s vámi projdeme krok po kroku, co všechno by měla nájemní smlouva (NS) obsahovat. Protože ani právníci nejsou všichni skvělí a vy byste měli mít jistotu, že smlouva obsahuje vše, co potřebujete. Pokud se budete v náležitostech nájemní smlouvy orientovat, i vaše zadání právníkovi bude jednodušší. Na něm už budou “pouze” správné paragrafy. 

Součástí našeho kurzu je i vzor NS a GDPR dokumentu, které můžete použít jako základ a s vaším právníkem pouze upravit na míru vaší nemovitosti. Ušetříte tak peníze oproti tomu, kdyby celou smlouvu vytvářel a navíc jako pronajímatel využijete všechny naše tipy.

Naše doporučení:

  • sjednejte nájemní smlouvu na dobu určitou (1 rok)
  • bez automatického prodlužování
  • nezapomeňte na GDPR a předávací protokol
  • energie si nájemce hradí sám
  • podepsat i rezervační smlouvu, kterou si potencionálního nájemíka pojistíte

Prověřte si svého budoucího nájemníka

Nikdy nepodceňujte výběr nájemníka. Možná si říkáte, že když bude problémový, zkrátka mu dáte výpověď, ovšem z vlastní zkušenosti vám můžeme říct, že i za krátkou dobu může špatný nájemník napáchat velké škody:

  • neplatit energie = odpojení elektroměru, jehož zapojení půjde za vámi
  • zničení bytu
  • neplatit nájem = vymáhání, soudní spory…
  • problémy se sousedy

V dnešní době existuje naštěstí mnoho způsobů, jak si zájemce o byt prověřit. Jednou ze základních možností je CEE (centrální evidence exekucí) - jistě nechcete v bytě notorického neplatiče. Dále stojí za to prohlédnout sociální sítě, kde můžete zjistit například to, že dotyčný zájemce několikrát do týdne pořádá akce s mnoha lidmi.

Otázky

Už na prohlídkách byste měli mít připravené otázky, které budete pokládat zájemcům. To je stejně důležité jako mít připravené odpovědi na jejich otázky. Pronajímatel by měl mít předem jasno, jestli v bytě chce spíše rodinu, nebo se bydlení vyplatí pronajmout třeba více studentům. Zda-li bude byt kuřácký/nekuřácký apod. Stejně tak by měly být definované důvody pro výpověď.

TIP: S nájemníkem sepište i dokument “Informace o budoucím nájemníkovi”, ten bude přílohou smlouvy a jednou z jeho součástí je i seznam a počet osob, které budou v bytě bydlet. Co dalšího by měl obsahovat? To se dozvíte v našem kurzu. 

Pan domácí není hodinový manžel

Jedním z častých problémů investorů, kteří si objednávají naše služby správců, je to, že je nájemníci využívají co by hodinové manžele nebo vyžadují slevy z nájemného/proplácení jakékoliv drobnosti, která se v bytě přihodí. To však není vaše povinnost.

Co říká zákon? 

Zjednodušeně se dá říct, že drobné opravy si nájemník hradí sám a v případě nějakého většího problému nebo havárie jdou náklady za vámi. Nařízení vlády č. 308/2016 Sb přesně definuje, které věci má na starosti nájemce. Toto nařízení si můžete vyhledat na internetu, ale je samozřejmě i součástí našeho kurzu. 

Kontrola bytu

Pokud nechcete po ukončení pronájmu přijít do zdevastovaného bytu, rozhodně doporučujeme byt pravidelně kontrolovat. Ale nezapomeňte to uvést v nájemní smlouvě! Pokud navíc na tyto pravidelné kontroly (nemyslíme konkrétní termíny, ale vůbec fakt, že se budou konat) zájemce upozorníte hned na prohlídce, můžete rovnou odradit problémové jedince. 

Abyste ale zároveň nikoho nevyděsili, definujte ve smlouvě, že byt můžete navštívit bez přítomnosti nájemníka pouze v případě havárie, nebude-li nájemce prokazatelně k dosažení, a pouze za přítomnosti svědka.

Nešetřete na pojištění

Dalším, na co byste neměli zapomenout je pojištění bytu. I bezproblémovým nájemníkům nebo sousedům se může stát nehoda a není nic horšího, než když váš nově zrekonstruovaný byt vytopí sousedi a vy jste bez pojistky. Základní pojištění by mělo být proti škodám způsobeným využíváním bytu, ale lze ho samozřejmě libovolně rozšířit. Tato rozšíření už záleží na každé pojišťovně. 

Doporučujeme si udělat porovnání od několika pojišťoven nejen kvůli ceně pojistky, ale třeba i recenzím, jak se pojišťovny chovají v případě, že opravdu dojde k nějaké havárii. 

Kdo by měl sjednat pojištění?

Doporučujeme  pojistku sjednat na sebe a nájemníka uvést do smlouvy. Sice vás to v případě změny nájemníka bude stát nějaké zařizování, ale budete mít jistotu, že je vše řádně pojištěné.

TIP: Nezapomeňte, že nemovitost můžete pojistit s nebo bez vybavení. Pokud si sjednáváte pojištění online, může se stát, že zvolíte špatnou možnost a následné poškození vybavení bytu vám pojišťovna neproplatí.

Stále si nejste jistí některými aspekty pronajímání bytů? Podívejte se na naše kurzy nebo nám rovnou napište. S pronájmy máme bohaté zkušenosti a mnoha klientům pomáháme se správou jejich bytů.

Jak na investice do nemovitostí?

Mít tak pasivní příjem a nemuset se strachovat, jestli měsíčně vydělám dost na to, abych si mohl dovolit vše, co chci. Komu by se to nelíbilo. Cest k tomuto cíli vede více a jednou z nich je bezesporu investice do nemovitostí. Co koupit, kde koupit a jak nemovitost co nejvýhodněji spravovat? Zkrátka jak investovat do pronájmu bytů?

Výhody investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí je v současné době výhodnější variantou investice než například termínované vklady či stavební spoření. Investice do bytu na pronájem jsou v současné době nejrychleji se rozšiřujícím způsobem investování a to hlavně proto, že jsou bezpečné. Ceny nemovitostí jsou stále na vzestupu a navíc vám pronájmy bytů zaručí stálý, pasivní příjem.

Jak začít investovat do nemovitostí?

  • zajistit financování
  • vybrat správnou lokalitu
  • připravit všechny dokumenty
  • koupit byt/byty
  • opravit byt/byty
  • najít vhodné nájemníky
Jak na investice do nemovitostí? V Králík Academy vás to naučíme!

Na co si dát pozor

Jedním z prvních rozhodnutí, které bude vaše investiční nemovitost vyžadovat, je výběr lokality. Volit byste měli nejenom tak, aby pro vás místo bylo dostupné, ale hlavně, aby se vám pronájem v daném městě/vesnici vyplatil.

I v dobrém městě můžete narazit na špatnou čtvrť, která vám sníží cenu pronájmu. A v případě koupě bytu je samozřejmě třeba dát pozor i na samotný dům. Pokud kupujete byt přes realitní kancelář, úkolem makléře je byt prodat. Proto málokdy řeší hlučné sousedy nebo problémy v sousedství. Určitě doporučujeme více prohlídek, abyste si byli jistí, že se vám kvůli problémovému okolí nebudou v bytě střídat nájemníci.

Co všechno vás čeká?

Pokud nemáte peníze připravené v hotovosti, nejprve budete muset zajistit financování. Možností je hned několik. Pokud bydlíte ve vlastní nemovitosti, jednou z variant je její prodej a ze získaných peněz následná koupě více bytů, které vám zaplatí nejenom pronájem, ale navíc vám k vašim příjmům přispějí další částkou.

Dalším způsobem, jak získat finance a pustit se do investování do nemovitostí, je hypotéka. Určitě je vhodné najít dobrého hypotečního poradce, který vám s vaším záměrem pomůže tak, abyste na hypotéku nejenom dosáhli, ale získali co největší možnou částku. Jednou z dalších možností je spojit se s dalšími investory a vrhnout se do společného podnikání. V tomto případě je samozřejmě důležité vše řádně právně ošetřit.

V případě, že máte peníze připravené a vybrali jste správnou lokalitu (viz výše), je na čase pustit se do hledání vhodné nemovitosti. Současná doba koupi bytu přeje, mnoho lidí nemovitosti prodává, a tak je na realitním trhu velký výběr. Ceny však rostou a vy si tak musíte spočítat návratnost investice do nemovitosti. Rychlý výpočet, který vám poradíme, neslouží pro přesné spočítání výnosů, ale pouze pro porovnání bytů. Tedy abyste zjistili, který bude více vynášet.

Řekněme, pronájmy bytů ve vámi vybrané lokalitě jsou 10 000 Kč a byt, který se vám líbí, stojí 1 000 000 Kč. Odhad oprav je kolem 260 000 Kč. Nutné je také znát částku, která jde měsíčně do fondu oprav. V našem případě to budou 3000 Kč. Čistý měsíční nájem činí 7000 Kč / měsíc a 84 000 Kč / rok. Tento roční zisk vydělíme počátečními investicemi (koupě a opravy), tedy 84 000 Kč / 1 260 000 Kč = 0,0666 Výsledné číslo následně vynásobíme 100, abychom dostali hodnotu hrubého výnosu v procentech. Vyšlo nám, že výnos našeho bytu z příkladu je 6,66 % - při plné obsazenosti 12 měsíců v roce. Tento výpočet použijeme pro všechny nemovitosti, které se nám líbí a jednoduše zjistíme, kterou koupit.

Pokud se rozhodneme být investorem do nemovitostí, budeme potřebovat firmu na opravy bytů. vždy je dobré s někým spolupracovat dlouhodobě, proto hned u prvního bytu získávejte informace na internetu, hledejte ověřitelné reference a pokud máte možnost, nechte si firmu doporučit známým. Věřte, že v budoucnu bude rádi, když se budete moct obrátit na někoho, s kým máte vybudované dobré a dlouhodobé vztahy. V mnoha oblastech naší země je totiž dobrých řemeslníků jako šafránu a když máte byt na pronájem, potřebujete ho dát do oběhu co nejrychleji. Někdy však můžete čekat týdny i měsíce.

Jakmile budou vaše nemovitosti připravené k pronájmu, začíná další fáze. Musíte začít inzerovat a řádně se připravit na následné prohlídky. Žádná otázka potencionálního zájemce vás nesmí zaskočit. A i vy si musíte člověka umět odhadnout, aby jako nájemce nebyl problémový.

Jak na investice do nemovitostí? V Králík Academy vás to naučíme!

Využít správce nebo to dělat sám?

Pokud se výše zmíněnému chcete vyhnout, jednou z možnosti je svěřit se do rukou profesionálních správců. Ti se mohou starat o váš již zakoupený byt nebo se postarat i o samotnou koupi. Můžete investovat i tímto způsobem a zcela bez starostí. Peníze z nájmu vám jednoduše přijdou na účet.

Nemusíte být ve styku s nájemníky, ani řešit opravy. Více informací naleznete na webu ratata-investice.cz, kde promlouvají i naši investoři do nemovitostí a sdělují svoje zkušenosti. Je to ideální způsob pro vytížené jedince, kteří chtějí pasivní příjem, ale nechtějí se o nic starat.

Pokud vás však investice zajímají a vy sami byste se chtěli stát profesionálním investorem, můžeme vás naučit, jak na to. V našem kurzu "Profesionálním investorem do bytů na pronájem" vám předáme celé naše know-how.

Učit se budete od správců, kteří mají na starosti stovky bytů. Dozvíte se, celý postup, včetně toho, kde získat peníze na první investiční byt a do jaké nemovitosti investovat. Výhodou tohoto kurzu je, že se jedná o jednorázovou investici, díky které se zvládnete postarat o svoje byty na pronájem, aniž byste museli platit správci.

Jak na investice do nemovitostí? V Králík Academy vás to naučíme!

Investice do nemovitostí 2021

Jak už jsme v úvodu zmínili, ceny bytů a domů sice rostou, přesto je nejvhodnější čas pustit se do investování do nemovitostí. Spousta lidí je totiž vzhledem k současné situaci nucena zbavit se své nemovitosti a bydlet v pronájmu.

Významnou roli hraje i fakt, že se neustále zpřísňují podmínky pro získání hypotéky a ačkoliv se to na první pohled možná nezdá, nestaví se ani dostatek nových bytů. Proto vzrůstá trend bydlení v pronájmu. V okolních státech se pronajímá až 50 % nemovitostí. V Česku je to zhruba 35 %, ale toto číslo stále roste. Využijte proto příležitost a staňte se profesionálním investorem do pronájmu bytů.